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Analizamos las 5 principales diferencias legales y fiscales entre el alquiler habitual vs. temporal o por habitaciones según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece, en su preámbulo, que “La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda.” Por tanto, se pueden dar 2 situaciones en los contratos de arrendamiento. I.e. Alquiler habitual vs. temporal

  1. Vivienda habitual, incluyendo pisos compartidos, con responsabilidad solidaria o mancomunada
  2. Alquiler temporal o por habitaciones, considerados otro uso distinto del de vivienda.

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Diferencias

Duración

La duración del contrato se pacta libremente entre las partes (art. 9.1). Cuando no se haya establecido una duración determinada, se entenderá que ésta es de un año (art. 9.2).

Transcurrido el primer año, el arrendatario, a menos que renuncie a ello, tiene derecho a prórrogas anuales automáticas del contrato hasta 5 o 7 años, si el arrendador es persona física o jurídica respectivamente (art. 9.1).

Transcurridos estos 5 o 7 años, tanto arrendatario como arrendador, a menos que renuncien a ello, tienen derecho a rescindir o renovar el contrato anualmente por un plazo adicional de 3 años (art. 10.1).

Nota: En el arrendamiento de uso distinto del de vivienda, no hay derecho a prórroga ni renovación.

Fianza

La fianza es obligatoria, siendo esta equivalente a 1 mes de renta en el arrendamiento de viviendas y de 2 meses para uso distinto del de vivienda (art. 36.1).

Nota: En el caso del arrendamiento de vivienda, las partes podrán pactar garantías adicionales a la fianza. Éstas no podrán exceder de 2 meses de renta (art. 36.5).

Deducción IRPF

En la Comunidad de Madrid se pueden deducir el 30% de las cantidades destinadas al alquiler de vivienda, con un máximo de 1.000€ al año. (Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre. Art. 8). Requisitos:

  1. Menor de 35 años
  2. Fianza depositada en la Agencia Social de la Vivienda de la Comunidad de Madrid
  3. Renta menor o igual a 25.620€ o 36.200€ en tributación individual o conjunta respectivamente

Desde 2018, se amplía a aquellos que tengan entre 35 y 40 años y que hayan estado desempleados y tengan al menos 2 familiares a su cargo.

Nota: En el arrendamiento de uso distinto del de vivienda, no es deducible.

Permanencia mínima

Una vez transcurridos los primeros 6 meses, el arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, comunicándoselo al arrendador con 30 días de antelación. En el contrato se puede pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplir o su parte proporcional para periodos inferiores al año (art. 11).

Nota: En el arrendamiento de uso distinto del de vivienda, hay que remitirse a lo pactado.

Adquisición preferente

En caso de que el arrendador quiera vender la vivienda arrendada, el arrendatario tiene el derecho de adquisición preferente sobre la misma (art. 25.1). No obstante, las partes podrán pactar en el contrato la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (art.25.8).

Nota: En el arrendamiento de uso distinto del de vivienda, no hay este derecho.

Legislación

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado.

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